Author: sammyrix554245

作者： 空手 发表于 2005-11-28 19:58 | 文章来源: QQQ? 于 2004-06-27 房产投资由于风险相对较小，日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大，投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢？可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率，以帮助投资者做出理性的投资选择。近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人，在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析、评估方法： 　　销售比较法 　　选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 　　总租金乘数法 　　公式：总租金乘数＝投资价值/第一年潜在租金收入 　　投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 　　直接资本化法 　　公式：总资本化率＝第一年的营业净收入/投资价值 　　营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 　　税前原始股本收益率法 　　公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入/初始投资。 　　初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 　　租金回报率分析法 　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价 　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　租金回报率法 　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。…