Author: susieyqf034585

作者： 竹林琴韵 发表于 2005-10-9 21:59 | 近年来，由于低利率和一系列新的抵押贷款方式的产生，许多租房者转而购买房产，导致房价飙升，相应地削弱了租房市场，房东们被迫减租，至少也不敢大幅度增加租金了。在过去5年里，纽约，华盛顿，洛杉矶等地的房产价格长了一倍，而租金却几乎没有变动。其结果是，在美国最火爆的房市上，房价和租金之间的关系脱节了。 传统上，人们常常把租房看作是把钱白白扔掉；现在也许值得重新对租房做个评价了。为此，纽约时报上月底以“是租好还是买好”为题做了分析。 克利斯汀森女士今年以105万的价格卖掉了她坐落于美国加州拉尔克斯普镇的拥有百年历史的维多利亚式别墅。然后，她搬入了斯汀森沙滩的一栋两层楼房，每月付租金2400元。现在，她可以坐在她的起居室，一边品茶，一边观赏着太平洋的波涛。 买房的好处 拥有自己的屋居，除理财方面的收益外，显然还有其它好处，比如内心的稳定感和归宿感。房主们可以安心地长期居住下来，而不用担心合同结束后房东是否愿意续租的问题；也可以凭着自己的喜好任意改变起居室墙壁的颜色，而不必担心别人干涉。 克利斯汀森女士曾在她的拉尔克斯普别墅周围建了一个花园，里面不但种了梨树和无花果树，还种着迷迭香，熏衣草花并插上了黄杨木篱。而在斯汀森沙滩，她没进行任何这类劳动。 纽约曼哈顿的西边计划，包括850,000 平方英尺商业空间和一百万平方英尺住宅住房横跨街道 凭长期经验来看，购房者要保留一栋新居所5至7年，方可抵销房地产买卖手续费及其它相关费用（当然，目前这个时间长度已经缩短，部分原因是房屋价格激剧上升）。 以此看来，对多数已经拥有自己的住宅并已安定下来的人们来说，租房可能并不合算。 目前租房的优势 但是，对于那些正在考虑搬家或者尚未拥有房产的人们，就要用不同的角度去看问题了，至少他们不应该悲戚自己的租房行为是把钱扔进大海了。 据纽约时报的分析，在加州湾区，一个典型的家庭购买一栋100万的房子（这在一些市镇是房产平均价格）每个月要花销5000元。这个家庭却可以用2500元租一栋同样的房子。在曼哈顿上东区，1000平方英尺的两睡房公寓现在每月租3700元，而购买一套同样的公寓则需要110万元左右，折合成每月租金，就是6000元左右。 据房地产纪录显示，如果这个家庭选择租房而不是买房，那么他可以把原本用于房屋首期付款的那部分资金用来投资，所获得的利息又可偿付部分房租。尽管房地产经纪人不愿承认这一点，但事实上拥有房产是在以交付财产税和抵押贷款利息等特有的方式把钱扔掉。 租金比率 在任何房地产市场上，如果一栋典型房屋的价格超过年租金的20倍，购房的月成本就比租房的月成本要贵。 在纽约时报的分析中，租房的成本包括每月租金加上租客的保险；而拥有房产的月成本则包括典型的屋居保险，重大维修，财产税和房屋的分期付款，再扣去税项减免额。 在湾区，这个“租金比率”超过了33。在纽约，波士顿，洛杉矶和迈阿密，恰好超过25。华盛顿的比率是20，正好接近分界线。 在迈阿密任信贷员的奥文先生和他的女朋友每月付1700元租金，住在公寓最高层，既可以观赏该城市的地平线，又可以俯瞰大西洋。在和经纪人谈过之后，他说他认为这套公寓可以卖将近65万元，那么租金比率超过了30。他因此认为租房要合算得多。 买房动机中的一个最大误解 纽约时报分析说，这个误解是围绕着减税方面的。许多人似乎认为购房可以给他们省钱，因为抵押贷款的利息可得到税项减免。 但是，该税项减免只能是减去因借钱而产生的费用，也就是说如果一个家庭不购买房子，这笔花费根本就不存在。美国家庭平均在一栋房子里居住六年，而据大型贷款公司”国立城市公司”说，在此期间，即使如今的利息率很低，即使得到税项减免，一项60万元的抵押贷款要付的利息合计也达12万元。 况且，很多房主并没有逐条列记他们所得到的减税，如果这样做了，就会发现他们的减税额总和只不过比一般纳税人（包括租房者）的标准减税额多一点点而已。 买房好还是租房好？…

作者： 有希望 发表于 2005-8-19 23:21 | 熙德•克莱恩(Sid Klein)通过预测美国和日本市场的拐点，而成就一番事业。他1989年末声称，人们应做空日本市场。2000年1月，他说美国牛市已经结束，股价将减半。2002年10月，他预测美国市场见底，日期几乎准确到了天。 现在，这位投资顾问兼《日本亚洲投资》(Japan Asia Investments)通讯的出版人表示，他又一次在“擂桌子”了，投资美国和日本市场的投资者应洗耳恭听。 克莱恩先生对《金融时报》说，道琼斯工业平均指数“2006年有可能跌至6500点”，比目前点位低近40%。基于这一预测，他建议，对冲风险或获利的最简单办法是买进18月期道指卖出期权，这是一种看跌期权交易，类似于他1989年对日本的预测。更有趣的是他推荐的避风港：日本。或者更具体的说，专注于日本国内经济的价值型股。 为了支持他看空的预测，克莱恩先生指出了许多与他1989年预测的依据相同的迹象。最主要的一个是估价。克莱恩先生认为，美国股市的市盈率倍数已脱离了基础收益增长。他说，由于目前处在利率不断下滑的后新范式时代，18倍的市盈率毫无道理。如果股票交易价格届时相对于预测业绩增长率不再存在溢价，道琼斯指数会很容易跌至7000至8000点。 估价很少会造成走势急剧下跌，但克莱恩先生看到了其它可能触发因素。石油价格即是一个。他指出，自今年春季以来，美国股票没有追随通常的模式，即与石油的走势反向而行。除非原油价格突然崩溃，否则股价的修正即将来临。另一个可能的触发因素是中国经济增长减速，后者意味着对美国国债的购买减少，这可能导致美国利率上升及经济减速。(说到中国，克莱恩先生把中国政府提议公民购买黄金之举解读成另一个不祥之兆。) 克莱恩先生表示，与确定这些触发因素相比，投资者应更关注做好准备应对市场的修正。